Immobiliare: Investire in Immobili

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[Immobiliare: Investire in Immobili è ancora un buon affare? – Articolo scritto da Michele Russo direttore del sito Tradingfurbo.net]

Premessa: benchè nella mente di tutti c’è la convinzione che il settore immobiliare sia in crisi, in questo articolo ti darò la mia versione delle cose … sono ragionamenti plausibili e molto interessanti e se hai in qualche modo a che fare con gli Immobili ti consiglio di leggere attentamente.

Considerazioni iniziali: tutti credono che il settore immobiliare sia in crisi e la maggior parte delle persone ha abbandonato completamente l’idea dell’immobile come strategia di investimento conveniente e sicura ma io sono di idee un pò diverse.

Hai notato che nonostante la tanto pubblicizzata crisi del settore immobiliare in giro si vedono tantissimi cantieri ed immobili in costruzione?

La mia interpretazione è che alle soglie del Settembre 2012 periodo in cui si rischia la rottura dell’euro e il suo possibile spaccamento in tante monete con la conseguente svalutazione di quelle dei paesi più deboli, i costruttori hanno pensato bene di trasformare la loro cassa in mattone.

Infatti uno dei modi più semplici per salvarsi dall’inflazione è acquistare un bene molto poco deperibile e rivendibile … come un immobile per esempio.

Nessun costruttore adesso sarebbe disposto a scontarti fortemente un immobile nuovo: non hanno nessuna fretta di vendere e non vogliono denaro in contanti.

Invece grosse occasioni si possono trovare nell’usato: poche persone sfuggono alla pressione e manipolazione mediatica e in tanti non stanno capendo per niente le dinamiche che si stanno creando in questo periodo.

Molti presi dalla paura sono disposti a svendere i loro immobili, perchè credono di rischiare di non rivenderli mai più, oppure credono che con l’imu non sia più conveniente tenerli o affittarli.

Inoltre ricordati che a prescindere da queste considerazioni, delle occasioni nel mercato immobiliare si trovano sempre: basta avere cassa a disposizione e voglia di cercare.

Per questo ti consiglio di dare una occhiata qui!

Immobiliare: Investire in Immobili – Nessun costruttore si sognerebbe adesso di farti un forte sconto sul nuovo, l’investimento immobiliare è anche adesso una plausibile scelta per proteggere il proprio capitale dalle turbolenze finanziarie e un modo sempre valido di difendersi dall’inflazione!

(20 Maggio 2009 scrivevo …)

Tra le varie attività a cui “butto un occhio” c’è l’investimento immobiliare.

La mia prima esperienza l’ho fatta 5 anni fa quando ho acquistato un locale commerciale a PortoRecanati in provincia di Macerata.

Porto Recanati è un paese molto vivo dal punto di vista turistico e commerciale ed è destinato a crescere molto anche sul piano demografico.

In realtà, un pò per mancanza di esperienza, un pò per le eccessive tasse legate all’acquisizione degli immobili commerciali inflitte dal Governo Prodi, devo dire che non ho fatto un grandissimo affare.

Questo investimento l’ho sempre considerato come una “pensione integrativa”, visto che non credo molto nelle pensioni statali e credo che siano destinate ad annullarsi o quasi, man mano che passano gli anni.

Sai cosa vuol dire I.N.P.S. per esempio?

Istituto per la Neutralizzazione dei Parassiti Sociali :-), nel senso che anche a livello medico sospetto che certi enti siano “istruiti” per accorciare la vita delle persone anziane, al fine di ridurre i costi previdenziali statali, ma questa è solo una mia opinione.

Ritornando al mercato immobiliare, ed è mia intenzione nei successivi post raccontarTi quali sono state e quali saranno le mie esperienze in questo campo, credo che l’Italia sia destinata a non attraversare assolutamente una crisi immobiliare vera e propria.

Questo per vari motivi, uno dei quali è che non c’è stata una speculazione paragonabile a quella degli States e della Spagna e la concessione dei mutui non è stata selvaggia e incontrollata come in questi paesi.

Ma poi sto notando una cosa, almeno nelle Marche esiste una precisa e delineata tendenza da parte dei costruttori di nuovi immobili: preferiscono non vendere piuttosto che svendere.

Questo a meno delle eccezioni rappresentate da quei costruttori che si trovano senza fondi e quindi sono disposti ad essere più elastici sui prezzi, perchè altrimenti rischiano di “affogare”.

Se sei curioso di dare una occhiata al mio negozio di seguito ti dò il link del video che ho fatto per pubblicizzarlo:

http://www.kewego.it/video/iLyROoafY74l.html

Devo dire che mi sono dato da fare parecchio per affittarlo ma tuttora tra le difficoltà contingenti e varie occasioni che sembravano andare in porto e poi ho perso all’ultimo momento, il locale è ancora sfitto :-).

Ma so che presto lo affitterò e nei prossimi post ti potrò raccontare perchè non ho deciso di abbassare il canone di affitto nonostante l'”aria di crisi”.

Immobiliare: Investire in Immobili – Sii elastico e sii sempre disponibile a trasformare una idea o un progetto che in una direzione non ha avuto successo!

Ritornando agli immobili ad uso abitativo, ribadisco che secondo me non ci sarà una crisi immobiliare: si, è possibile che entro Settembre ci potrà essere una piccola correzione dei prezzi di listino, ma credo che sarà molto contenuta.

Tuttavia bisogna osservare che siamo ai minimi del costo del denaro.

Quindi chi ha intenzione di investire in immobili o in un suo progetto, deve sfruttare l’occasione rappresentata dall’attuale situazione economica.

La Fed ha abbassato meno di un mese fa ulteriormente il costo del denaro e siamo ad un minimo storico.

Anche io pur avendo un mutuo sulle spalle (per via del negozio di prima) sono tentato a buttarmi in un altro investimento e mi sto guardando un pò intorno.

Tuttavia, anche se prevedo che non ci sarà un ribasso dei prezzi di listino per il mercato immobiliare, consiglio di sfruttare lo stesso il momento contigente che è vantaggioso per chi vuole acquistare un immobile a scopo di investimento o abitativo.

Chiaramente consiglio di fare un mutuo trentennale (o più se possibile) rigorosamente a tasso fisso, ma questa è senz’altro una decisione che deve essere allineata con la propria scala di valori (se vuoi chiarimenti posta un commento).

Ritorneremo più volte su temi legati al mercato immobiliare e ti dirò perchè è sempre sconsigliabile acquistare subito la prima casa per abitarci.

Intanto possiamo notare una cosa: se andiamo in banca i consulenti ci consigliano di fare un mutuo a tasso variabile!

Semplicemente assurdo ma prevedibile.

Una regola generale che ammette tuttavia eccezioni è questa: fai sempre il contrario rispetto a quello che ti consigliano in banca, e se continui a seguire i miei post ti esplicito anche il perchè dò questo consiglio.

Per adesso è tutto, il concetto che volevo trasmettere oggi è questo e lo ribadisco: non prevedo che ci sarà una crisi vera del mercato immobiliare in Italia.

Questo post deve essere vivo dei tuoi commenti: non mi deludere!

[Immobiliare: Investire in Immobili è ancora un buon affare? – Articolo scritto da Michele Russo direttore del sito Tradingfurbo.net]

Ciao

Michele

p.s.: nel frattempo il mio Immobile è diventato lo studio di mia moglie e sono contento di avere investito a suo tempo in questo business!

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52 opinioni riguardo a “Immobiliare: Investire in Immobili

  1. Ciao Michele,
    provo a dare il mio contributo visto che nella mia attivita lavorativa “principale” ho spesso a che fare con i costruttori edili. il mercato in questo momento è in crisi di domanda ed in abbondanza di offerta ma questo, come hai giustamente rilevato, non sta comportando ( a differenza di states e spagna) un tracollo dei prezzi. serve però notare che in Italia ormai quasi l’80% delle famiglie ha una casa di proprietà e buona parte di queste lo è diventata negli ultimi dieci anni (vive quindi in ambienti sostanzialmente nuovi). Questa gente, per decidere di cambiare casa non ha (in generale) necessità di trovare prezzi più bassi ma:
    -chi sta subendo (o è in panico) la crisi non compra punto e basta indipendentemente dal prezzo
    -chi non soffre nonostante la crisi, cerca di immobili ben diversi da quelli in cui attualmente vive, ovvero, abitazioni che vedremo sul mercato a partire dal prossimo anno (ecocompatibilità e efficenza/risparmio energetico saranno i temi dominanti) quando, salvo perdurare eccessivo della crisi, vedremo la riapertura di molti cantieri.
    realizzare immobili di questo tipo comporterà costi maggiori per i costruttori (senza possibilità di far lievitare i prezzi) ed è anche per questo che nessuno di loro ha intenzione di far calare i prezzi in questo momento (anche perchè non è affatto detto, per quanto detto sopra, che questo produrrebbe vendite maggiori). al contrario, l’idea preminente è quella di tenere il livello prezzi alto inserendo più negli immobili più valore e qualità. solo dopo l’introduzione di questa nuova tipologia di immobili (e vendite sostenute degli stessi) vedremo calare i prezzi del prodotto che oggi consideriamo nuovo ma che nel giro di un lustro sarà considerato, inevitabilmente, “vecchio”. La mia opinione è quindi che questo può essere un buon momento per investire in immobili (se si trovano realmente “a sconto”) ma attenzione all’orizzonte temporale ed alla prospettiva urbanistica della zona in cui si acquista.

  2. E’ questo che voglio… raccogliere gente esperta ognuna nel suo settore in modo che la comunità di
    tradingfurbo sia un vero e proprio punto di riferimento per tutti i componenti.
    Bravo Fabrizio e grazie di cuore per ogni tuo intervento!
    Michele

  3. ciao michele volevo sottolineare delle cose riguardo gli immobili, ho frequentato diversi corsi ma zero spiegazioni in merito alla mia domanda ai tutor avete mai investito mi danno rispsote diverse, io credo che per una regola democratica quando di parla di investimenti chi si etichetta come un guru debba dimostrare in prima persona di investire nel determinato settore, sia dal punto di vista della garanzia che delle serietà, da poco ho conosciuto delle persone o meglio una societa del centro italia che mi ha dato davvero nozioni interessanti e plass unici come benefit a chi segue i loro corsi ovviamente per ragioni di correttezza non scriverò il nome, trovoil tuo blog molto comunicativo ed interessante,
    e invito a chiunqe ad essere seri e onesto nelle risposte.
    Ciao Michele da Fabio

  4. Grazie Fabio… grazie del tuo contributo davvero prezioso… credo che anche se non hai voluto dire il nome di questa società hai dato lo stesso un contributo interessante…

    anche io la penso come te riguardo ai guru…

    quello che invece vorrei con il mio blog è condividere la mia esperienza che sebbene di non molti anni è molto nutrita e intensa e riunire un gruppo di pensatori perchè, ne sono convinto se continuiamo a porci delle domande e ognuno fa qualcosa nel suo piccolo, delle risposte vengono fuori e anche delle azioni concrete…

    non so se sei d’accordo…

    p.s.: grazie per gli apprezzamenti :-)

  5. condivido Michele, magari posso chiedere al prossimo corso che frequanterò se posso indicare il loro nome , per serietà, nn mi andava di inserire un qualcosa senza un autorizzazione, cmq posso dire che il coach di questa struttura che opera in Umbria e tiene corsi ovunque in Italia è una persona molto preapara e leale, non illude nessuno e ci mette dinanzi le realtà , grazie a lui ho effettuato numerosi stralci e in più ho un password privilegiata che mi consente di stralciare immobili prima degli altri, ovviamente come dicevi te la serietà è la prima cosa , considerean dio che un corso mi costo solo €.700 + possibilità di frequentarlo una seconda volta gratis.
    fortunatamente persone serie, professionali e oneste esistono ancora e tu come loro sei una di queste.
    a presto Michele.

  6. Bene bene… credo che il tuo contributo sia stato accolto positivamente da tutta la comunità… credo che a questa società farebbe piacere se tu divulgassi il loro nome, visto che ne parli bene… eventualmente segnala pure il blog e di loro che c’è l’opportunità anche se loro ne hanno voglia, di scrivere articoli utili, periodicamente sul mio blog…
    Fammi sapere…
    A presto
    Michele

  7. Sì,
    non ci sarà una crisi immobiliare nel senso di un verticale tracollo dei prezzo di immobili e questo per un mix di fattori:
    1) gli italiani hanno pur sempre il mito di avere la casa in proprietà
    2) molta gente dopo aver assistito alla caduta rovinosa delle borse (il Mibtel era tornato ai livelli del 1994!!) si sono spostati proprio negli immobili
    3) i rendimenti dei titoli di stato sfiorano quasi lo zero, infatti il rendimento dei BOT ultimamente è sceso sotto l’1% netto annuale.Adesso sto per dire una cosa che farà magari arrabbiare i risparmiatori:è un gran bene che i rendimenti dei titoli di stato siano scesi così tanto.Perchè lo dico? Perchè da bravo cittadino pure io pago le tasse. Lo stato ha un saldo primario positivo, cioè le entrate del fisco sopravanzano le spese, mah…………..la spesa per gli interessi sul debito pubblico riporta poi il saldo finale in negativo.Capito? Una caduta della spesa per interessi è una potente manovra finanziaria per alleviare i conti dello Stato.Secondo voi, se i tassi di interesse sui titoli del debito pubblico si fossero mantenuti a due cifre (come fino al 1995) cosa sarebbe successo? Lo Stato avrebbe cominciato a stampare più cartamoneta e quindi….iperinflazione!Quindi rendimenti ridicoli sui titoli di stato sono un ulteriore incentivo a spostare i soldi sugli immobili
    4) A differenza di Spagna e USA il territorio italiano è molto più limitato e questo fa lievitare i prezzi dei terreni edificabili: a Modena vogliono anche più di 2000€/mq. di superficie utile per un terreno edificabile. Certo il contesto sociale ed urbanistico gioca un ruolo importantissimo.Ci sono zone delle città che possono “sputtanarsi” cioè perdere appeal in poco tempo perchè diventano zone insediate da stranieri (qui non c’entra il razzismo, mi raccomando! E’ un dato di fatto oggettivo punto e basta) e comuni che vedono scendere i prezzi perchè troppo legati ad importanti contesti produttivi ora in grave recessione.Ad esempio, ora nella bassa modenese si vedono costruzioni nuove proposte sotto i 1500€/mq. perchè lì hanno chiuso parecchie fabbriche in pochi anni.
    5) come giustamente hai detto tu Michele i costruttori tendono a “non calare i pantaloni” cioè a tenersi l’invenduto piuttosto che svenderlo.
    6) sono aumentati sì i pignoramenti delle banche ma diverse banche hanno cominciato la moratoria dei mutui concedendo appunto la sospensione dei pagamenti evitando in tal modo tantissimi pignoramenti. Credete che lo facciano per generosità? (il che comunque è ottima cosa, intendiamoci!). No, lo fanno perchè esse sono coinvolte in prima persona coi mutui e quindi hanno interesse a non inizare costosissime procedure di rientro forzato che tra l’altro farebbe calare il valore delle garanzie (cioè gli immobili ipotecati dai mutui) innescando così un circolo vizioso. Negli Usa invece succedeva così: molte banche concedevano allo sfigato senza soldi, senza lavoro, senza redditi e senza patrimoni il mutuo sulla casa quando c’era il boom immobiliare e poi “giravano” il mutuo concesso ad altre società finanziarie che li cartolarizzavano in complessi prodotti finanziari da spacciare come bond a basso rischio. Il giochino ha funzionato finchè i tassi di interesse erano bassi (1% quello della FED era all’inizio di tale fenomeno) ed i prezzi immobiliari lievitavano facendo così salire il valore delle garanzie.Poi il giocattolo si è rotto di schianto quando i tassi sono saliti troppo (fino al 5,25% della FED!) ed i prezzi degli immobili non sono più saliti, Ma tanto alle banche che avevano girato i mutui ad altri passandogli così la patata bollente non gli fregava più un accidente del tracollo dei prezzi immobiliari!

  8. Complimenti Enrico per l’impegno e per l’analisi dettagliata e rigorosa, compliementi per la tua preparazione in materia Macroeconomica…
    che dire: COMMENTA UN PO’ PIU’ SPESSO!
    p.s.: tu personalmente come ti stai muovendo in questo periodo? Quali investimenti stai privilegiando? Sei attivo o stai temporeggiando?
    Mik

  9. In questo momento sto cercando di rendermi più attivo.Sono socio in società di immobili ma intendo uscirne.Avevo proposto loro operazioni immobiliari buone ma con pretesti puerili sono state rifiutate.Una di quelle operazioni era un cambio di destinazione d’uso a residenziale di un fabbricato.Riguardo ai guru è vero ciò che si è detto ed ho notato in alcuni di loro infatti gran bla bla bla ma fatti zero…………
    Ah, già che ci sono ecco un altro “paracadute” al ribasso degli immobili:il segreto bancario in Lussemburgo sta pian piano venendo meno. Stanno quindi rientrando in Italia importanti capitali da piazzare, dietro pagamento di un piccolo obolo per rimpatriarli. Magari assisteremo alla stasi dei prezzi degli immobili ma non un ribasso generale. Poi ripeto, sarà sempre il tutto a “macchia di leopardo”. Avremo località turistiche dove le quotazioni continuano addirittura a salire in verticale e zone colpite da chiusure massicce di fabbriche che porteranno a prezzi da saldo ma proprio per quel motivo non appetibili perchè non più liquide.Oppure anche all’interno di città dove le quotazioni sono alte alcune zone possono “sputtanarsi” per il fatto che vengono abitate da gente dai costumi diciamo “disinvolti” (ergo fare i bisogni nei muri e nelle scale).

  10. La tua testimonianza impreziosisce questo blog… mi fà piacere se posti più spesso…
    sarò contento di leggerti e magari di scriverti le mie impressioni…
    grazie ancora Enrico
    Michele

  11. ciao michele ho letto i post su investimenti immobiliari, io da poco ho iniziato ad affaciarmi nel mondo degli investimenti seguendo dei corsi basati su acquisti immobiliare, se puo’ esservi utile posso segnalarvi il centro presso il quale ho seguito i miei primi passi acquisendo una buona conoscenza in materia sia immobiliare che fiscale immobiliare.
    qualora possa essere utile agli utenti del tuo blog posso segnalarvi il centro wellness immobiliare : http://www.wellnessimmobiliare.it.
    Grazie al tutor Domenico Panetta sono riuscito a coltivare un grande sogno quello di diventare un investitore immobiliare.
    Grazie mille Michele e ci tenevo a dirti che trovo il tuo blog molto utile e costruttivo. a presto Francesco.

  12. Nella mia beata ignoranza in materia tengo sempre presente una legge antica…..quella della domanda e offerta.Troppa offerta e scarsa domanda.Prezzi troppo alti per le tasche dei consumatori.Spesso ci dimentichiamo che i consumatori sono i destinatari finali dei prodotti che ci accingiamo a porre sul mercato.In questo caso il prodotto sul mercato a prezzi stratosferici per uno con un reddito da mille euro al mese è l’immobile.Credo,forse erroneamente,che se non ci sarà una rivalutazione dei redditi da lavoro dipendente,nel senso dell’aumento del potere di acquisto dei ceti a reddito fisso,anche per molti italiani le case saranno un loro personale Vietnam..
    Nel link di seguito provano a vendere immobili in maniera diversa..

    http://www.gepas.net/

    La possiamo considerare una innovazione di processo……

  13. Ho appena fatto una surroga del mio mutuo… secondo me non è vero che il tasso fisso è meglio del variabile… le statistiche dicono il contrario.. con il variabile si da meno interesse alla banca sopratutto se gli anni di mutuo sono molti…
    Il problema del variabile è che non ha un limite di apprezzamento quindi diventa un problema psicologico…
    Io nel 2004 sono partito con una rata da 450€ sono arrivato a pagarne (l’ anno scorso 750€) ora sono risceso a 390€…
    Non so se col fisso avrei risparmiato…. sopratutto perchè in Italia cè il CARTELLO delle banche ed ancora adesso adesso per fare un mutuo a tasso fisso chiedono 5%..
    Comunque io la mia soluzione l’ ho trovata… MPS mutuo variabile col tetto.. cioè se supero il valore del 5.5% euribor + spreadla rimanenza se lo accolla l’ assicurazione della banca.

  14. Ciao lukitto … è come la borsa se il tasso è al minimo secondo te conviene ancora prendere il fisso visto che lo fissi una volta per tutte?
    Grazie del tuo intervento e della tua testimonianza è stata sicuramente utile.
    Michele

  15. Giustissimo quello che dice Arduino! Purtroppo le politiche abitative pubbliche sono volutamente fallimentari, accontentando solo una parte marginale di chi ne avrebbe bisogno.Ecco un rimedio che io proporrei:vuoi la casa a prezzo accessibile? Bene, allora impugna il badile e metti a disposizione delle tue ore di manovalanza per abbatterne i costi e quindi il pèrezzo.Mettendo a disposizione dei terreni, il Comune potrebbe consentire a chi percepisce bassi salari di farsi la casa senza troppi sacrifici.Sfortunatamente questa è una soluzione molto avversata dai politici (tutti quanti, sinistra,centro,destra) compiacenti con costruttori e cooperative di costruzione.Esperienza in tal senso si sono avute a Ravenna ed altre parti d’Italia.Magari una scusa che i politici adottano per boicottare l’autocostruzione sarebbe col dire “Eh…la gente non vuole fare i lavori manuali…”. Tutte storie!! Potete vedere http://www.autocostruzione.net a riguardo

  16. Enrico grazie del tuo contributo hai sollevato un’aspetto che forse molti di noi non avevano considerato … complimenti
    credo che i lettori di tradingfurbo.net siano contenti di questo tuo contributo…
    A presto
    Michele

  17. Investire o non Investire?
    se andiamo a rileggere libri di grandi Imprenditori, gli affari si fanno quando tutti hanno paura, quando nessuno più ha certezze e vede nero ovunque.

    il guaio e’ che questo qualcuno potremmo essere noi.
    I mercati si muovono continuamente e sempre più spesso assisteremo a crisi più o meno grandi.

    se coloro che leggono sono sui 30 o 40 anni presumo che abbiano tutto il tempo per tentare l’investimento ed avre un ottimo ritorno.

    crisi del genere durano circa 5/7 anni e indubbiamente il picco si ha intorno al 3/4° anno di crisi, proprio nel momento in cui scema la fiducia.

    ora tutti credono che il mondo finirà nel baratro più profondo senza pensare che l’uomo ha di per se una forza che sfida ogni crisi.

    spirito di sopravvivenza e motivazione a migliorare fanno parte di molti di noi.

    quindi se volete cambiare il vostro stile di vita iniziate a guardarvi inorno.

    potrebbe esserci un’ottima occasione che vi sta aspettando!

  18. Aggiungo.

    Ci sono ,aihme’ .molti scrittori o Relatori di corsi che ci invitano all’acquisto senza aver mai messo in piedi una sola operazione immobiliare.

    durante l’anno cerco sempre di regalarmi libri, ebook o corsi.

    questo perchè e’ il miglior metodo per crescere e tenere sempre la mente aperta.

    come faccio per capire se colui che mi parla e’ Serio ed Attendibile?

    lo capisco dal suo stile.

    troppo spesso viene usato un linguaggio estremamente Tecnico.

    indubbiamente fa molto “Guru”, ma all’allievo o lettore comune interessa la semplicità.

    dimmi come hai investito!
    in cosa..?
    quanto hai speso?
    dove hai trovato i soldi, a che interesse, chi ti ha finanziato…??

    Semplici cose che mi facciano capire che anch’io posso intraprendere il mio cammino verso la compravendita immobiliare!

    a tutti voi l’invito a guardarvi intorno e trovare ciò che di meglio possa capitarvi.

  19. Eh già,
    molti pseudo “guru” che affermano “…se trovi un buon affare trovi sempre un finanziatore….” e promettono anche che se gli segnali delle buone operazioni ti trovano i fondi. Beh, intanto 1) prova ad andare in banca senza più che abbondantissime garanzie, anche se l’affare che hai tra le mani è l’affare + bello del mondo, nisba! 2) io ho proposto diverse volte operazioni ma chissà perchè la risposta era sempre no. Forse perchè dovevo fare 4-5 corsi immobiliari di livelli più alti?Mah!Un esempio: albergo a Cattolica (RN) da convertire in residenziale con margine lordo minimo del 60% contro una media del 20-30% delle normali operazioni.Uno di quei cosidetti “esperti” mi disse che era cara. O egli vive su Marte e non sulla Terra, o pretende la roba in regalo?Oppure……? A voi la sentenza.

  20. e' bello rileggere post vecchi a cui ho partecipato.

    credo che siano tra i primi commenti sul sito di Michele.

    a distanza di tempo ci si accorge che il mercato non e' crollato come si supponeva, ma le transazioni sono diventate molto piu' malleabili.

    cosa vuol significare?

    che chi ha denaro oppure ha la possibilità di finanziarsi ha il coltello dalla parte del manico.

    gli affari si fanno quando regna la Paura, ed ora la Paura la fa da Padrona!

    se avete qualche briciolo di coraggio ed un po' di preparazione bisogna tentare il colpaccio.

    ovviamente comprare per rivendere nell'immediato sarà un po' piu' difficile che negli anni passati, ma si potrebbe optare anche per un'attesa di tempi migliori affittando l'immobile.
    oppure ristrutturandolo e rivalutandolo…

    mi sto sbilanciando troppo!!

    le occasioni ci sono ORA !!

    tra qualche anno sarà soltanto un bel ricordo per chi avrà messo in cantiere ottime idee!

    Saluti.

  21. Grazie Michele.

    ho creato semplicemente qualcosa che potesse adattarsi alla maggior parte delle persone.

    posso confermare che opero nel settore immobiliare e le mie operazioni le ho fatte acquistando e rivendendo ma sopratutto affittando.

    Ristrutturando personalmente e con l'ausilio di esperti del settore.

    cio' che ho scritto e' frutto della mia esperienza e di chi mi sta intorno.

    nulla di Tecnico ma Situazioni Reali e sopratutto "Un Percorso " da effettuare per chi parte da Zero!

    non mi dilungo.

    chi lo leggerà avràa la possibilità nei prossimi anni di leccarsi i Gomiti!

  22. Io l'ho letto in anteprima ed è veramente utile. I 147 di investimento continueranno ad essere "troppo costosi" solo per chi tra qualche anno si "mangerà i gomiti" a non aver deciso di acquistarla.

  23. Uno dei "guru" immobiliari ha un maglioncino rosso………………però peccato che se non fai i suoi corsi "non ti caga" per le tue operazioni immobiliari.
    Eh già caro Roberto, la coerenza tra insegnare e fare………..secondo un "guru" non dovrebbe aver paura a fare un'operazione propostra da chi ancora non ha fatto corsi con lui, poi è chiaro che il profitto andrebbe almeno diviso a metà.
    AUGURI DI BUONA PASQUA A TUTTI!

  24. Ciao Moreno.

    sinceramente non ti seguo.
    sono per il pane al pane.

    personalmente ho fatto operazioni con altri e puntualmente non mi sono trovato bene.

    troppe teste non sempre ragionano verso lo stesso obiettivo e cio' non porta a guadagni.

    se poi non ti chiami moreno….ho capito tutto.

  25. Ciao Michele Russo
    Oggi domenica 22 luglio 2012 l'estate sta scemando e l'aria si fa sempre più calda.
    L'argomento che oggi hai trattato è molto complesso perchè dipende da che punto di vista lo analizzi prende un sapore buono o un sapore amaro.
    Dal punto di vista speculativo è la strada giusta da intraprendere ma devi stare molto attento che l'immobile sia posizionato nel punto giusto che sia accatastato e soprattutto che sia stato costruito da bravi muratori.Il primo punto è una valutazione multifattoriale che devi vagliare facendoti guidare dall'intuito e questo è una dote che hai,le altre cose devi richiedere all'ufficio del catasto una certificazione della mappa con il numero di particella e l'atto notarile del notaio ( l'atto di vendita ),infine devi far analizzare con raggi laser se le pareti siano dello spessore superiore ai 30cm le pareti a nord e i muri divisori interni possono essere inferiori ai 20 cm.Ma soprattutto farti fare una diagnosi delle murature : se hanno utilizzato tufo o mattoni,e intonaco in arenaria tenera,questa analisi per evitare che l'edificio sia stato costruito da materiali capillari che assorbono umidità sia esterna che capillare dal sottosuolo.Per esempio se il muro è stato costruito con pietrame pesante ed anticapillare ,come il calcare compatto ,il gneiss,il basalto, ecc.. oppure con blocchetti di cemento ,questi materiali impediscono il passaggio trasversale dell'umidità e ne determinano l'accumulo sulla parete interna di umidità nel muro con disastrose conseguenze,agli effetti igienici,per l'abitabilità del locale.
    Come vedi Michele devi stare attento a tutto se vuoi comprare un immobile che sia appetibile per il tuo cliente.
    Finisco questa mia riflessionecon un aneddoto di un grande genio dell'architettura che scrive:
    La casa è un involucro che corrisponde a certe condizioni e stabilisce i giusti rapporti tra l'ambiente cosmico e i fenomeni biologici umani.In essa dovrà vivere un uomo (o una famiglia),dormendo,camminando,sentendo,vedendo,pensando.Che sia fermo o in movimento,gli occorreranno una superfice adeguata e un'altezza delle stanze commisurata ai suoi gesti.Alcuni mobili e arredi sono come un'estensione delle sue membra e delle sue funzioni.Certe necessità biologiche imposte da abitudini millenarie e che a poco a poco sono entrate a far parte della sua stessa natura, esigono la presenza di elementi e di condizioni precise, perchè egli non deperisca: sole, spazio,verde.Per i suoi polmoni ,un'aria adatta ; per le sue orecchie ,un grado sufficiente di silenzio;per i suoi occhi,una luce favorevole.
    Un saluto

  26. Complimenti Baldassarre … ecco come ti voglio!! Tira fuori e fai vedere al mondo quanto vali … fai vedere le tue capacità … sicuramente ci sarà qualcuno che in questo momento ha bisogno delle tue capacità e competenze! Fatevi avanti!

  27. presto comprerò sicuramente le Sue opere perchè mi sembrano molto interessanti. Ora sono molto indaffarato e ho pochissimo tempo per fare tutto ma presto ci riuscirò… sperando in Voi vi mando un abbrraccio…
    gary…

  28. baldassarre ha fatto un'ottima valutazione tecnica.
    cio' che prima nessuno osservava e' divenuto ora molto importante.

    le compravendite sono calate ed e' giusto che si tenda ad osservare piu' del dovuto per non incappare in "disastri" annunciati.

    l'immobiliare e' nella pelle dell'italiano per cui smettiamo si gridare al disastro.

    chi sparge queste notizie ha qualche decina di milioni da investire ( euro) e non aspetta altro che veder crollare i prezzi per acquistare a prezzi migliori.

    allora perche' il mercato stagna?

    semplice. troppa offerta e poca domanda, banche che non erogano mutui e paura del futuro.

    vi sono ancora capitali pronti ad essere investiti.
    ricordiamoci che non ci sono soltanto famiglie in cerca di immobili ma sopratutto persone con capitali fermi pronti ad Investire.

    e chi se li compra successivamente??

    nessuno. SI AFFITTANO!!

    a chi?
    sempre piu' persone decidono di separarsi o divorziare.

    nuovi nuclei familiari ed anziani che vendono il proprio immobile oramai troppo grande per essere gestito.

    nel frattempo ho acquistato un piccolo appartamento su cui vi erano tre ingiunzioni .

    fermo da 5 anni… tutti erano troppo spaventati da tali ingiunzioni..

  29. Ciao Michele, ho letto i vari commenti che ci sono sul blog riguardanti gli immobili e volevo condividere con voi alcune opinioni.
    Italia:
    L’Italia e gli istituti di credito italiani come tutte le altre nazioni ha partecipato attivamente all’aumento dei prezzi immobiliari e se il default immobiliare non è come in altri luoghi è per il semplice fatto che l’abitazione viene percepita psicologicamente in modo diverso, e comunque i prezzi si sono abbassati comunque.
    In Italia la maggior parte delle persone intende l’immobile come un bene da tenere per sè e per i figli, quanti di voi i propri genitori hanno acquistato un immobile e poi sono rimasti delusi quando per svariati motivi i figli sono andati a vivere altrove, tantissimi!!
    Per non parlare di quelli che costruivano case a 2 o 3 piani con appartamenti per ogni figlio e poi questi due oggi anziani sono rimasti soli in uno stabile immenso con i loro cari figli che vivono in altri luoghi.
    Dall’altra quartieri dormitori sono sorti in ogni periferia delle città dove l’immigrazione era più accentuata di altre, Torino, Milano, ecc.
    Anche abitando in Italia sono molto orientato a percepire l’immobile come un business e non come un bene da tramandare alle generazioni future, anche perché credo che i capitali debbano muoversi e non stagnarsi in un bene per tanti anni, guardate i paesi anglosassoni e nord europei, e poi siete sicuri che i vostri eredi gestiranno l’immobile come volete voi!!!???oppure nasceranno solo pendenze giudiziarie!!
    Insomma chi compra e rivende lo condivido piuttosto che impegnarsi per 40 anni in un mutuo dove l’unico a guadagnare è l’istituto di credito, e visto che l’affare si fà all’acquisto e non alla vendita uno dei modi migliori per acquistare è lo stralcio, ci sono altri come le quote o i crediti ma sono più difficili da gestire, le banche sono pieni d’immobili e per me sono le migliori agenzie immobiliari del momento.
    Esorto a tutti gli investitori in immobili italiani a prendere un aereo da Milano a Palermo e vedere l’Italia dall’alto, secondo voi c’è tanto spazio ancora per costruire, il business del futuro in Italia e dato dall’ammodernamento e riqualificazione degli stabili già esistenti, e dalla valorizzazione dei siti storici del nostro paese oramai deturpati dal selvaggio abusivismo edilizio nelle vicinanze favorito anche da una classe politica compiacente.
    Non nascondo che conosco costruttori che acquistano solo terreni con la “speranza” che tutto venga urbanizzato!!
    Niente toglie che è meglio un immobile da 100.000 € che 100.000 in BOT e titoli di stato, questo sia chiaro!!! Soprattutto in questo periodo storico!!

    Estero:
    Porto come esempio la Germania che ha fatto le dovute riforme negli anni passati quando era il momento di farlo ed oggi i tedeschi acquistano immobili perché prima i titoli di stato tedeschi rendevano di più degli immobili oggi non più e quindi via tutti ad acquistare la casa e non per tutta la vita, ma solo per business, cioè non vogliono come tutti perdere i propri risparmi.
    Prezzo medio a mq:
    Londra 7.500 €/mq
    Parigi 6.000 €/mq
    Milano 5.000 €/mq
    Berlino 2.000 €/m
    PS: Comunque i prezzi sono migliori anche di Budapest, Praga e Mosca.
    Berlino gode di tassi di rivalutazione annua degli immobili che variano da un distretto all’altro tra il 6,5% ed il 20%.
    La Polonia è un altro posto dove poter valutare il proprio investimento immobiliare sempre con le dovute accortezze, la bassa sassonia, ecc.
    Altri posti dove l’immobile “contiene” il loro valore e vi è una forte domanda è l’Asia, da Phuket a Mumbai sino a Shangai.
    Infine per creare cashflow con gli immobili bisogna COMPRARE bene e di sicuro si vende bene!!
    Guardate in Spagna cosa è successo, chi ha guadagnato davvero!!?? Gli speculatori immobiliari, cioè chi compra e vende!! Le banche hanno perso ed oggi sono lacrime e sangue e BOTTE!!! guardate il telegiornale.
    Un mio carissimo amico aveva acquistato un appartamento a Valencia in una zona molto buona dove persino il gran premio di F1 fà tappa (vicino a “la ciudad de la ciencia”) e già dal 2008 gli consigliavo di vendere ma lui mi diceva di non voler vendere perché come tutti non voleva perderci soldi, l’ho sentito poco tempo fà e mi ha ricordato lui il consiglio che gli ho dato!! Ho fatto finta di niente ed ho cambiato argomento tengo molto di più alla nostra amicizia!! Alcune volte anche la location non garantisce che l’investimento vada a buon fine!!
    Affitti:
    Per quanto riguarda l’affitto mi sono travato bene a rispettare la regola matematica consigliata da un gran economista Huerta De Soto:
    Aff.annuo/Prezzo d’acquisto > ò = 9%
    Se non è verificata questa situazione, meglio vendere prima che l’inflazione svaluti ancora il potere d’acquisto, quindi anche la considerazione di un eventuale acquisto la potete effettuare con lo stesso metodo.
    Spero aver dato un contributo ed un altro punto di vista riguardo all’investimento immobiliare.
    Grazie Michele per l’opportunità che mi dai di poter condividere con altri la mia opinione!!

  30. Ciao Toni, complimenti per la validità dei contenuti che hai postato. Mi sono preso un 5 minuti per leggere il tuo commento ricco di dettagli e particolari interessanti: dovrebbero essere tutti così e allora si che sarebbe utile per tutti! Mi ha incuriosito in particolare la formula dell'affitto di de Soto (che non conosco) ma non leggo bene la formula: me la potresti spiegare meglio e dettagliarmi gli elementi della formula? Grazie

  31. Ciao Michele, e grazie per l'apprezzamento!!
    La formula è molto semplice, consiste nel verificare che il tuo affitto annuo sia uguale o maggiore del 9% del valore dell'immobile in caso contrario conviene vendere perchè vuol dire che in questo periodo (nel momento in cui farai la tua valutazione) l'inflazione sta svalutando il tuo potere d'acquisto al punto che l'affitto non conviene più!!
    Meglio ricomprare e rivendere!!oppure spostarsi su altri beni!!
    Infatti De Soto ha fatto 3 ipotesi d'acquisto o di affitto:
    1) sè l'affitto annuo e del 3% rispetto al prezzo d'acquisto dell'immobile non è conveniente comprare,
    2) sè l'affitto annuo e del 6% rispetto al prezzo d'acquisto dell'immobile siamo sulla soglia della convenienza,
    3) sè l'affitto annuo e del 9% rispetto al prezzo d'acquisto dell'immobile possiamo acquistare con relativa sicurezza, il prezzo è ragionevole.
    Spero di aver contribuito a dare una soluzione utile alla domanda sulla convenienza o meno di un prodotto immobiliare.
    Grazie

  32. mi piacerebbe che la signora de soto mi mostrasse i suoi investimenti.

    se acquisti un'immobile a 70.000 euro, per ottenere il 9 % (lordo) devi chiedere 525 euro di affitto.

    per un simile cifra acquisti per lo piu' un bilocale piccolino con qualche lavoretto da fare.

    se sei piu' bravo lo comperi anche a meno…

    ma 525 euro iniziano ad essere una bella cifretta.

    se invece pensi di acquistare e farti sostenere il mutuo dall'inquilino almeno per i prossimi 5 anni, potresti rivalutare l'immobile e rivenderlo senza tasse…

    chiaramente parlo per "vissuto" personale.

    Ciao.

  33. Ciao Michele, grazie per l'opportunità che dai a tutti con questo blog di interagire e condividere nozioni ed esperienze.
    Leggendo il commento di Roberto Consalvo volevo precisaree alcuni concetti che non sono stati chiari, forse non per tutti:
    – Non volevo colpire nessuno sul personale, il mio voleva essere solo un commento/consiglio da condividere con gli altri, non mi sembra un blog dove si debbano mostrare bilanci o "investimenti" personali,
    -La signora de soto come viene "nominata", altri non è che il Prof. Jesus Huerta de Soto ( http://www.mises.org/journals/aen/aen17_2_1.asp , sempre quello della formula del 9%) invito tutti a consultare semplicemente su wikipedia oppure seguire le lezioni su youtube, credo sia una persona molto accreditata ed ha tutti i numeri per poter dare una sua opinione, io non ho fatto altro che condividerla con voi ed amplificarla.
    -Nei miei commenti pregressi parlavo di % che vanno da un minimo di 6 % ad un massimo di 9% per convenire all'acquisto o meno, sempre con la massima libertà a seconda delle credenze che si hanno sugli immobili, e della mission che i singoli vogliono perseguire, ma se parliamo di business/cashflow non credo sia tanto prospero un affitto da percepire per rivendere dopo 5 anni a tasse zero, sempre che tutto vada "liscio" tra inquilino e proprietario e così via, ma questi sono altri aspetti,
    -Credo che il momento attuale sia propizio per acquistare per 2 ragioni sostanziali:
    1) Ci sono dei cambiamenti in atto e gli stati non possono fare altro che aspettare che il sistema economico mondiale faccia il suo corso, quindi preparatevi al cambiamento, tenetevi o compratevi un immobile pagato e senza debiti/mutui, nel caso si ricominci tutto nuovamente avete un bene o servizio da offrire.
    2) In questo momento se avete dei soldi ricordatevi che avete la leva dalla vostra parte e comprate al miglior prezzo che potete ma non per rivendere subito, questo perché credo che ci sarà un aumento dei prezzi.
    Nel caso non avete il necessario capitale comprate e rivendete e nel caso di un vicino default trasformate immediatamente le vostre risorse monetarie.
    Spero di aver dato un contributo di valore e di essere stato chiaro per tutti, in fondo il miglior investimento che potete fare e sulla formazione di voi stessi non arrendetevi mai, perché non si smette mai di imparare!!! Grazie
    Toni
    16/08/12

  34. Caro ROberto,
    è proprio per dare pane al pane e vino al vino che chi fa i corsi dovrebbe dimostrare coerenza tra teoria e pratica, non trovi?
    Innanzitutto il mio nome è proprio Moreno ma sopratutto ho cercato le prove di quel che dico. Qui non allego niente, non voglio essere creduto sulla parola. Andate infatti alla Camera di Commercio a spulciare i bilanci delle società immobiliari del guru immobiliare………………..niente dividendi per anni ed anni e perdite di bilancio…………..se per voi questo si chiama essere esperti immobiliari………….

  35. Egr. Moreno non ti conosco ma condivido con te le tue parole!! Io non punto il dito contro nessuno ma sè una persona insegna ad altri deve almeno dimostrare di essere un buon maestro, questo per principio e non per dovere!!
    Niente toglie che le persone che diventano "leader" in un determinato campo dimostrano di saperlo essere, ma con fatti alla mano incontestabili da nessuno!!!
    Poi ho notato Michele, e lungi da me fare accuse non sono il tipo, ma aspettavo volentieri il tuo commento dopo la visione, visto che il 16/08/12 mi hai risposto che avresti visto qualche video sulla "Sig.ra Huerta de Soto" (come scriveva il sig. R. Consalvo) e mi avresti dato una tua opinione, visto che siamo a novembre allora mi sono permesso di ricordarti che attendo una tua opinione, nel caso sei interessato a farlo, in caso contrario ti ringrazio ugualmente e capisco che sei molto impegnato e questo lo capiranno anche i tuoi lettori!!
    Ti ringrazio per dare la possibilità a tutti di poter commentare e ti faccio i miei in bocca al lupo!!
    PS: Signori lettori ricordatevi che dovete datare i vostri post cosi "post canta!!!"

    Toni
    7/11/2012

  36. Ciao Toni, ho acquistato il libro del Professor de Soto e non c'ho trovato niente di così interessante, il libro è molto stile Universitario e sembra un libro delle Scuole Superiori. Questo non toglie nulla alla competenza del Prof. de Soto che non mi permetto di mettere in discussione. La Scuola Austriaca è una Scuola che ha saputo sempre essere un passo avanti rispetto ai tempi correnti. Comunque concordo pienamente con il punto 1) e 2) del commento di Agosto. Per quanto mi riguarda ho scritto vari post che ancora non sono stati pubblicati che parlano di un inevitabile default e di una possibile Nuova Grande Depressione.

    Gli Stati non riescono neanche a ripagare gli interessi sui loro debiti e a meno che non ci siano tecnologie in grado di rendere i paesi indipendenti dal punto di vista energetico o cose simili è previsto un default del sistema economco basato sul credito ed una Nuova Grande Depressione.

    Purtroppo queste sono le previsioni!

    Prima tra tutti gli Stati Uniti d'America che è come una barca con una falla che fa entrare acqua e i marinai Obhama e Bernanke non tappano neanche il buco ma si limitano a buttare fuori acqua finchè possono. Ma l'acqua entra ad un ritmo più veloce di quello che loro riescono ad espellere.

    in bocca al lupo a tutti!

  37. Ciao, ROberto
    esatto proprio a quell'uomo col maglione arancio.
    In questi mesi ho visto il blog di possofartidiventarericco e ci sono tanti post e commenti. Ci sono bei spunti di trading ed anche immobiliare.
    Hanno fatto un progetto ambizioso di una Ltd per investimenti in diversi settori e diverse aree geografiche, immobiliare compreso. Sembra una bella cosa però mi sorge un dubbio:ma gli investimenti fatti in Italia non sono tassati all'italiana anche se fatti da impresa estera?

  38. Ciao Moreno.

    nel suddetto caso molto probabilmente sarà una ltd inglese ad effettuare gli investimenti e pertanto pagherà le tasse in Inghilterra .

    ovviamente se tu fai parte della società non appena incasserai le plusvalenze dovrai necessariamente inserirli all'interno della tua dichiarazione dei redditi.

    se poi hanno un asso nella manica da far giocare ai propri soci…non lo so.

  39. Ciao Michele.
    La tua riflessione sul periodo storico rispecchia la realtà ma come ti ho scritto negli altri commenti l'architettura è un'altra cosa è l'attento studio dei volumi nello spazio (affermava Le Corbusier)o Frank Lloyd Wright :inconsapevolmente l'uomo è dentro all'oggetto delle sue creazioni,quasi già prima che queste si determinassero dall'inconscio processo delle sensazioni.
    Vi sono due sentieri che si percorrono uno è verso la luce e l'altro è verso la speculazione.Non è facile stabilire la via data la situazione economica mondiale e la instabilità del nostro paese.Nei periodi di rigogliosità l'uomo riesce a scindere le due vie e a percorrere sentieri verso il benessere fisico e psichico,ma questo dipende da chi ci governa.
    Come da te consigliato ho visto il video del tuo locale ed è brillante la scelta del luogo e lo specchio d'acqua esterno da un tocco orientaleggiante.Il colore esterno è tenuo .
    All'esterno al centro del perimetro vuoto si potrebbe inserire una scultura di Enry Moure ( anche una copia) darebbe un tocco onirico all'esterno.
    Un saluto
    Baldassare Alessi

  40. Ciao a tutti,
    grazie Roberto delle informazioni.
    No, della Ltd non faccio parte (per fortuna o disgrazia?Sarà il tempo a sentenziare) perchè oltre a quel dubbio mi ha fatto pensare che prima di dare dividendi facevano aspettare……………18 mesi. Questi 18 mesi anche qualcun altro prometteva la dazione del capitale e utili finali (vedi post gennaio 2011 con oltre 200 commenti) ma i fatti sono ahimè andati ben diversamente

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