Investire in Immobili: In italia non ci sara’ crisi del mercato immobiliare.
Arte della Ricchezza, Ricchezza Vera, Strategie di Arricching
Michele Russo
20 maggio 2009Tra le varie attività a cui “butto un occhio” c’è l’investimento immobiliare.
La mia prima esperienza l’ho fatta 2 anni fa quando ho acquistato un locale commerciale a PortoRecanati in provincia di Macerata.
Porto Recanati è un paese molto vivo dal punto di vista turistico e commerciale ed è destinato a crescere molto anche sul piano demografico.
In realtà, un pò per mancanza di esperienza, un pò per le eccessive tasse legate all’acquisizione degli immobili commerciali inflitte dal Governo Prodi, devo dire che non ho fatto un grandissimo affare.
Questo investimento l’ho sempre considerato come una “pensione integrativa”, visto che non credo molto nelle pensioni statali e credo che sono destinate ad annullarsi o quasi, man mano che passano gli anni.
Sai cosa vuol dire I.N.P.S. per esempio?
Istituto per la Neutralizzazione dei Parassiti Sociali :-), nel senso che anche a livello medico sospetto che certi enti siano “istruiti” per accorciare la vita delle persone anziane, al fine di ridurre i costi previdenziali statali, ma questa è solo una mia opinione.
Ritornando al mercato immobiliare, ed è mia intenzione nei successivi post raccontarTi quali sono state e quali saranno le mie esperienze in questo campo, credo che l’Italia sia destinata a non attraversare assolutamente una crisi immobiliare vera e propria.
Questo per vari motivi, uno dei quali è che non c’è stata una speculazione paragonabile a quella degli States e della Spagna e la concessione dei mutui non è stata selvaggia e incontrollata come in questi paesi.
Ma poi sto notando una cosa, almeno nelle Marche esiste una precisa e delineata tendenza da parte dei costruttori di nuovi immobili: preferiscono non vendere piuttosto che svendere.
Questo a meno delle eccezioni rappresentate da quei costruttori che si trovano senza fondi e quindi sono disposti ad essere più elastici sui prezzi, perchè altrimenti rischiano di “affogare”.
Se sei curioso di dare una occhiata al mio negozio di seguito ti dò il link del video che ho fatto per pubblicizzarlo:
http://www.kewego.it/video/iLyROoafY74l.html
Devo dire che mi sono dato da fare parecchio per affittarlo ma tuttora tra le difficoltà contingenti e varie occasioni che sembravano andare in porto e poi ho perso all’ultimo momento, il locale è ancora sfitto :-).
Ma so che presto lo affitterò e nei prossimi post ti potrò raccontare perchè non ho deciso di abbassare il canone di affitto nonostante l’aria di crisi.
Ritornando agli immobili ad uso abitativo, ribadisco che secondo me non ci sarà una crisi immobiliare: si, è possibile che entro Settembre ci potrà essere una piccola correzione dei prezzi di listino, ma credo che sarà molto contenuta.
Tuttavia bisogna osservare che siamo ai minimi del costo del denaro.
Quindi chi ha intenzione di investire in immobili o in un suo progetto, deve sfruttare l’occasione rappresentata dall’attuale situazione economica.
La Fed ha abbassato meno di un mese fa ulteriormente il costo del denaro e siamo ad un minimo storico.
Anche io pur avendo un mutuo sulle spalle (per via del negozio di prima) sono tentato a buttarmi in un altro investimento e mi sto guardando un pò intorno.
Tuttavia, anche se prevedo che non ci sarà un ribasso dei prezzi di listino per il mercato immobiliare, consiglio di sfruttare lo stesso il momento contigente che è vantaggioso per chi vuole acquistare un immobile a scopo di investimento o abitativo.
Chiaramente consiglio di fare un mutuo trentennale (o più se possibile) rigorosamente a tasso fisso, ma questa è senz’altro una decisione che deve essere allineata con la propria scala di valori (se vuoi chiarimenti posta un commento).
Ritorneremo più volte su temi legati al mercato immobiliare e ti dirò perchè è sempre sconsigliabile acquistare subito la prima casa per abitarci.
Intanto possiamo notare una cosa: se andiamo in banca i consulenti ci consigliano di fare un mutuo a tasso variabile!
Semplicemente assurdo ma prevedibile.
Una regola generale che ammette tuttavia eccezioni è questa: fai sempre il contrario rispetto a quello che ti consigliano in banca, e se continui a seguire i miei post ti esplicito anche il perchè dò questo consiglio.
Per adesso è tutto, il concetto che volevo trasmettere oggi è questo e lo ribadisco: non prevedo che ci sarà una crisi vera del mercato immobiliare in Italia.
Questo post deve essere vivo dei tuoi commenti: non mi deludere!
Ciao
Michele
mercoledì 27 maggio 2009 00:36
Ciao Michele,
provo a dare il mio contributo visto che nella mia attivita lavorativa “principale” ho spesso a che fare con i costruttori edili. il mercato in questo momento è in crisi di domanda ed in abbondanza di offerta ma questo, come hai giustamente rilevato, non sta comportando ( a differenza di states e spagna) un tracollo dei prezzi. serve però notare che in Italia ormai quasi l’80% delle famiglie ha una casa di proprietà e buona parte di queste lo è diventata negli ultimi dieci anni (vive quindi in ambienti sostanzialmente nuovi). Questa gente, per decidere di cambiare casa non ha (in generale) necessità di trovare prezzi più bassi ma:
-chi sta subendo (o è in panico) la crisi non compra punto e basta indipendentemente dal prezzo
-chi non soffre nonostante la crisi, cerca di immobili ben diversi da quelli in cui attualmente vive, ovvero, abitazioni che vedremo sul mercato a partire dal prossimo anno (ecocompatibilità e efficenza/risparmio energetico saranno i temi dominanti) quando, salvo perdurare eccessivo della crisi, vedremo la riapertura di molti cantieri.
realizzare immobili di questo tipo comporterà costi maggiori per i costruttori (senza possibilità di far lievitare i prezzi) ed è anche per questo che nessuno di loro ha intenzione di far calare i prezzi in questo momento (anche perchè non è affatto detto, per quanto detto sopra, che questo produrrebbe vendite maggiori). al contrario, l’idea preminente è quella di tenere il livello prezzi alto inserendo più negli immobili più valore e qualità. solo dopo l’introduzione di questa nuova tipologia di immobili (e vendite sostenute degli stessi) vedremo calare i prezzi del prodotto che oggi consideriamo nuovo ma che nel giro di un lustro sarà considerato, inevitabilmente, “vecchio”. La mia opinione è quindi che questo può essere un buon momento per investire in immobili (se si trovano realmente “a sconto”) ma attenzione all’orizzonte temporale ed alla prospettiva urbanistica della zona in cui si acquista.
mercoledì 27 maggio 2009 17:52
E’ questo che voglio… raccogliere gente esperta ognuna nel suo settore in modo che la comunità di
tradingfurbo sia un vero e proprio punto di riferimento per tutti i componenti.
Bravo Fabrizio e grazie di cuore per ogni tuo intervento!
Michele
sabato 6 giugno 2009 18:16
ciao michele volevo sottolineare delle cose riguardo gli immobili, ho frequentato diversi corsi ma zero spiegazioni in merito alla mia domanda ai tutor avete mai investito mi danno rispsote diverse, io credo che per una regola democratica quando di parla di investimenti chi si etichetta come un guru debba dimostrare in prima persona di investire nel determinato settore, sia dal punto di vista della garanzia che delle serietà, da poco ho conosciuto delle persone o meglio una societa del centro italia che mi ha dato davvero nozioni interessanti e plass unici come benefit a chi segue i loro corsi ovviamente per ragioni di correttezza non scriverò il nome, trovoil tuo blog molto comunicativo ed interessante,
e invito a chiunqe ad essere seri e onesto nelle risposte.
Ciao Michele da Fabio
sabato 6 giugno 2009 19:24
Grazie Fabio… grazie del tuo contributo davvero prezioso… credo che anche se non hai voluto dire il nome di questa società hai dato lo stesso un contributo interessante…
anche io la penso come te riguardo ai guru…
quello che invece vorrei con il mio blog è condividere la mia esperienza che sebbene di non molti anni è molto nutrita e intensa e riunire un gruppo di pensatori perchè, ne sono convinto se continuiamo a porci delle domande e ognuno fa qualcosa nel suo piccolo, delle risposte vengono fuori e anche delle azioni concrete…
non so se sei d’accordo…
p.s.: grazie per gli apprezzamenti :-)
domenica 7 giugno 2009 16:47
condivido Michele, magari posso chiedere al prossimo corso che frequanterò se posso indicare il loro nome , per serietà, nn mi andava di inserire un qualcosa senza un autorizzazione, cmq posso dire che il coach di questa struttura che opera in Umbria e tiene corsi ovunque in Italia è una persona molto preapara e leale, non illude nessuno e ci mette dinanzi le realtà , grazie a lui ho effettuato numerosi stralci e in più ho un password privilegiata che mi consente di stralciare immobili prima degli altri, ovviamente come dicevi te la serietà è la prima cosa , considerean dio che un corso mi costo solo €.700 + possibilità di frequentarlo una seconda volta gratis.
fortunatamente persone serie, professionali e oneste esistono ancora e tu come loro sei una di queste.
a presto Michele.
domenica 7 giugno 2009 17:39
Bene bene… credo che il tuo contributo sia stato accolto positivamente da tutta la comunità… credo che a questa società farebbe piacere se tu divulgassi il loro nome, visto che ne parli bene… eventualmente segnala pure il blog e di loro che c’è l’opportunità anche se loro ne hanno voglia, di scrivere articoli utili, periodicamente sul mio blog…
Fammi sapere…
A presto
Michele
mercoledì 1 luglio 2009 20:35
Sì,
non ci sarà una crisi immobiliare nel senso di un verticale tracollo dei prezzo di immobili e questo per un mix di fattori:
1) gli italiani hanno pur sempre il mito di avere la casa in proprietà
2) molta gente dopo aver assistito alla caduta rovinosa delle borse (il Mibtel era tornato ai livelli del 1994!!) si sono spostati proprio negli immobili
3) i rendimenti dei titoli di stato sfiorano quasi lo zero, infatti il rendimento dei BOT ultimamente è sceso sotto l’1% netto annuale.Adesso sto per dire una cosa che farà magari arrabbiare i risparmiatori:è un gran bene che i rendimenti dei titoli di stato siano scesi così tanto.Perchè lo dico? Perchè da bravo cittadino pure io pago le tasse. Lo stato ha un saldo primario positivo, cioè le entrate del fisco sopravanzano le spese, mah…………..la spesa per gli interessi sul debito pubblico riporta poi il saldo finale in negativo.Capito? Una caduta della spesa per interessi è una potente manovra finanziaria per alleviare i conti dello Stato.Secondo voi, se i tassi di interesse sui titoli del debito pubblico si fossero mantenuti a due cifre (come fino al 1995) cosa sarebbe successo? Lo Stato avrebbe cominciato a stampare più cartamoneta e quindi….iperinflazione!Quindi rendimenti ridicoli sui titoli di stato sono un ulteriore incentivo a spostare i soldi sugli immobili
4) A differenza di Spagna e USA il territorio italiano è molto più limitato e questo fa lievitare i prezzi dei terreni edificabili: a Modena vogliono anche più di 2000€/mq. di superficie utile per un terreno edificabile. Certo il contesto sociale ed urbanistico gioca un ruolo importantissimo.Ci sono zone delle città che possono “sputtanarsi” cioè perdere appeal in poco tempo perchè diventano zone insediate da stranieri (qui non c’entra il razzismo, mi raccomando! E’ un dato di fatto oggettivo punto e basta) e comuni che vedono scendere i prezzi perchè troppo legati ad importanti contesti produttivi ora in grave recessione.Ad esempio, ora nella bassa modenese si vedono costruzioni nuove proposte sotto i 1500€/mq. perchè lì hanno chiuso parecchie fabbriche in pochi anni.
5) come giustamente hai detto tu Michele i costruttori tendono a “non calare i pantaloni” cioè a tenersi l’invenduto piuttosto che svenderlo.
6) sono aumentati sì i pignoramenti delle banche ma diverse banche hanno cominciato la moratoria dei mutui concedendo appunto la sospensione dei pagamenti evitando in tal modo tantissimi pignoramenti. Credete che lo facciano per generosità? (il che comunque è ottima cosa, intendiamoci!). No, lo fanno perchè esse sono coinvolte in prima persona coi mutui e quindi hanno interesse a non inizare costosissime procedure di rientro forzato che tra l’altro farebbe calare il valore delle garanzie (cioè gli immobili ipotecati dai mutui) innescando così un circolo vizioso. Negli Usa invece succedeva così: molte banche concedevano allo sfigato senza soldi, senza lavoro, senza redditi e senza patrimoni il mutuo sulla casa quando c’era il boom immobiliare e poi “giravano” il mutuo concesso ad altre società finanziarie che li cartolarizzavano in complessi prodotti finanziari da spacciare come bond a basso rischio. Il giochino ha funzionato finchè i tassi di interesse erano bassi (1% quello della FED era all’inizio di tale fenomeno) ed i prezzi immobiliari lievitavano facendo così salire il valore delle garanzie.Poi il giocattolo si è rotto di schianto quando i tassi sono saliti troppo (fino al 5,25% della FED!) ed i prezzi degli immobili non sono più saliti, Ma tanto alle banche che avevano girato i mutui ad altri passandogli così la patata bollente non gli fregava più un accidente del tracollo dei prezzi immobiliari!
giovedì 2 luglio 2009 00:08
Complimenti Enrico per l’impegno e per l’analisi dettagliata e rigorosa, compliementi per la tua preparazione in materia Macroeconomica…
che dire: COMMENTA UN PO’ PIU’ SPESSO!
p.s.: tu personalmente come ti stai muovendo in questo periodo? Quali investimenti stai privilegiando? Sei attivo o stai temporeggiando?
Mik
lunedì 6 luglio 2009 20:47
In questo momento sto cercando di rendermi più attivo.Sono socio in società di immobili ma intendo uscirne.Avevo proposto loro operazioni immobiliari buone ma con pretesti puerili sono state rifiutate.Una di quelle operazioni era un cambio di destinazione d’uso a residenziale di un fabbricato.Riguardo ai guru è vero ciò che si è detto ed ho notato in alcuni di loro infatti gran bla bla bla ma fatti zero…………
Ah, già che ci sono ecco un altro “paracadute” al ribasso degli immobili:il segreto bancario in Lussemburgo sta pian piano venendo meno. Stanno quindi rientrando in Italia importanti capitali da piazzare, dietro pagamento di un piccolo obolo per rimpatriarli. Magari assisteremo alla stasi dei prezzi degli immobili ma non un ribasso generale. Poi ripeto, sarà sempre il tutto a “macchia di leopardo”. Avremo località turistiche dove le quotazioni continuano addirittura a salire in verticale e zone colpite da chiusure massicce di fabbriche che porteranno a prezzi da saldo ma proprio per quel motivo non appetibili perchè non più liquide.Oppure anche all’interno di città dove le quotazioni sono alte alcune zone possono “sputtanarsi” per il fatto che vengono abitate da gente dai costumi diciamo “disinvolti” (ergo fare i bisogni nei muri e nelle scale).
venerdì 17 luglio 2009 17:05
La tua testimonianza impreziosisce questo blog… mi fà piacere se posti più spesso…
sarò contento di leggerti e magari di scriverti le mie impressioni…
grazie ancora Enrico
Michele
giovedì 1 ottobre 2009 14:58
ciao michele ho letto i post su investimenti immobiliari, io da poco ho iniziato ad affaciarmi nel mondo degli investimenti seguendo dei corsi basati su acquisti immobiliare, se puo’ esservi utile posso segnalarvi il centro presso il quale ho seguito i miei primi passi acquisendo una buona conoscenza in materia sia immobiliare che fiscale immobiliare.
qualora possa essere utile agli utenti del tuo blog posso segnalarvi il centro wellness immobiliare : http://www.wellnessimmobiliare.it.
Grazie al tutor Domenico Panetta sono riuscito a coltivare un grande sogno quello di diventare un investitore immobiliare.
Grazie mille Michele e ci tenevo a dirti che trovo il tuo blog molto utile e costruttivo. a presto Francesco.
giovedì 1 ottobre 2009 18:09
Grazie mille per la segnalazione!
Mik
lunedì 1 febbraio 2010 12:58
Nella mia beata ignoranza in materia tengo sempre presente una legge antica…..quella della domanda e offerta.Troppa offerta e scarsa domanda.Prezzi troppo alti per le tasche dei consumatori.Spesso ci dimentichiamo che i consumatori sono i destinatari finali dei prodotti che ci accingiamo a porre sul mercato.In questo caso il prodotto sul mercato a prezzi stratosferici per uno con un reddito da mille euro al mese è l’immobile.Credo,forse erroneamente,che se non ci sarà una rivalutazione dei redditi da lavoro dipendente,nel senso dell’aumento del potere di acquisto dei ceti a reddito fisso,anche per molti italiani le case saranno un loro personale Vietnam..
Nel link di seguito provano a vendere immobili in maniera diversa..
http://www.gepas.net/
La possiamo considerare una innovazione di processo……
lunedì 1 febbraio 2010 15:48
Ho appena fatto una surroga del mio mutuo… secondo me non è vero che il tasso fisso è meglio del variabile… le statistiche dicono il contrario.. con il variabile si da meno interesse alla banca sopratutto se gli anni di mutuo sono molti…
Il problema del variabile è che non ha un limite di apprezzamento quindi diventa un problema psicologico…
Io nel 2004 sono partito con una rata da 450€ sono arrivato a pagarne (l’ anno scorso 750€) ora sono risceso a 390€…
Non so se col fisso avrei risparmiato…. sopratutto perchè in Italia cè il CARTELLO delle banche ed ancora adesso adesso per fare un mutuo a tasso fisso chiedono 5%..
Comunque io la mia soluzione l’ ho trovata… MPS mutuo variabile col tetto.. cioè se supero il valore del 5.5% euribor + spreadla rimanenza se lo accolla l’ assicurazione della banca.
martedì 2 febbraio 2010 20:48
Ciao lukitto … è come la borsa se il tasso è al minimo secondo te conviene ancora prendere il fisso visto che lo fissi una volta per tutte?
Grazie del tuo intervento e della tua testimonianza è stata sicuramente utile.
Michele
martedì 2 febbraio 2010 20:49
Grazie della segnalazione torna presto a commentare.
Michele
sabato 27 marzo 2010 13:52
Giustissimo quello che dice Arduino! Purtroppo le politiche abitative pubbliche sono volutamente fallimentari, accontentando solo una parte marginale di chi ne avrebbe bisogno.Ecco un rimedio che io proporrei:vuoi la casa a prezzo accessibile? Bene, allora impugna il badile e metti a disposizione delle tue ore di manovalanza per abbatterne i costi e quindi il pèrezzo.Mettendo a disposizione dei terreni, il Comune potrebbe consentire a chi percepisce bassi salari di farsi la casa senza troppi sacrifici.Sfortunatamente questa è una soluzione molto avversata dai politici (tutti quanti, sinistra,centro,destra) compiacenti con costruttori e cooperative di costruzione.Esperienza in tal senso si sono avute a Ravenna ed altre parti d’Italia.Magari una scusa che i politici adottano per boicottare l’autocostruzione sarebbe col dire “Eh…la gente non vuole fare i lavori manuali…”. Tutte storie!! Potete vedere http://www.autocostruzione.net a riguardo
sabato 27 marzo 2010 16:59
Enrico grazie del tuo contributo hai sollevato un’aspetto che forse molti di noi non avevano considerato … complimenti
credo che i lettori di tradingfurbo.net siano contenti di questo tuo contributo…
A presto
Michele
domenica 13 giugno 2010 22:37
Investire o non Investire?
se andiamo a rileggere libri di grandi Imprenditori, gli affari si fanno quando tutti hanno paura, quando nessuno più ha certezze e vede nero ovunque.
il guaio e’ che questo qualcuno potremmo essere noi.
I mercati si muovono continuamente e sempre più spesso assisteremo a crisi più o meno grandi.
se coloro che leggono sono sui 30 o 40 anni presumo che abbiano tutto il tempo per tentare l’investimento ed avre un ottimo ritorno.
crisi del genere durano circa 5/7 anni e indubbiamente il picco si ha intorno al 3/4° anno di crisi, proprio nel momento in cui scema la fiducia.
ora tutti credono che il mondo finirà nel baratro più profondo senza pensare che l’uomo ha di per se una forza che sfida ogni crisi.
spirito di sopravvivenza e motivazione a migliorare fanno parte di molti di noi.
quindi se volete cambiare il vostro stile di vita iniziate a guardarvi inorno.
potrebbe esserci un’ottima occasione che vi sta aspettando!
domenica 13 giugno 2010 22:45
Aggiungo.
Ci sono ,aihme’ .molti scrittori o Relatori di corsi che ci invitano all’acquisto senza aver mai messo in piedi una sola operazione immobiliare.
durante l’anno cerco sempre di regalarmi libri, ebook o corsi.
questo perchè e’ il miglior metodo per crescere e tenere sempre la mente aperta.
come faccio per capire se colui che mi parla e’ Serio ed Attendibile?
lo capisco dal suo stile.
troppo spesso viene usato un linguaggio estremamente Tecnico.
indubbiamente fa molto “Guru”, ma all’allievo o lettore comune interessa la semplicità.
dimmi come hai investito!
in cosa..?
quanto hai speso?
dove hai trovato i soldi, a che interesse, chi ti ha finanziato…??
Semplici cose che mi facciano capire che anch’io posso intraprendere il mio cammino verso la compravendita immobiliare!
a tutti voi l’invito a guardarvi intorno e trovare ciò che di meglio possa capitarvi.
lunedì 14 giugno 2010 17:45
!
lunedì 14 giugno 2010 17:46
Grandi Parole … ci voleva!
martedì 22 giugno 2010 20:55
Eh già,
molti pseudo “guru” che affermano “…se trovi un buon affare trovi sempre un finanziatore….” e promettono anche che se gli segnali delle buone operazioni ti trovano i fondi. Beh, intanto 1) prova ad andare in banca senza più che abbondantissime garanzie, anche se l’affare che hai tra le mani è l’affare + bello del mondo, nisba! 2) io ho proposto diverse volte operazioni ma chissà perchè la risposta era sempre no. Forse perchè dovevo fare 4-5 corsi immobiliari di livelli più alti?Mah!Un esempio: albergo a Cattolica (RN) da convertire in residenziale con margine lordo minimo del 60% contro una media del 20-30% delle normali operazioni.Uno di quei cosidetti “esperti” mi disse che era cara. O egli vive su Marte e non sulla Terra, o pretende la roba in regalo?Oppure……? A voi la sentenza.